Kalkulator wynajmu krótkoterminowego

Kalkulator wynajmu krótkoterminowego

Najem krótkoterminowy kusi wysokimi stawkami, ale liczy się nie stawka, a zysk po odjęciu kosztów i realnym obłożeniu. Ten kalkulator pokazuje pełny obraz.

Wzór

Przychód = noce wynajęte × stawka za noc

Zysk = przychód − prowizja portalu − sprzątanie − koszty stałe − kredyt

Rentowność netto = zysk ÷ cena nieruchomości × 100%

Kluczowe zmienne

Przykład

Cena 600 000 zł, 280 zł/noc, obłożenie 70% (≈256 nocy). Przychód 71 585 zł. Po prowizji 15% (10 738 zł), sprzątaniu (≈85 pobytów × 150 zł) i kosztach rocznych (4 000 + 26 400 zł) zysk netto jest dodatni, lecz rentowność mocno zależy od obłożenia.

Próg opłacalności

To minimalne obłożenie, przy którym zysk wynosi zero. Warto znać tę liczbę przed zakupem — chroni przed przeszacowaniem przychodów.

Jak kalkulator przelicza Twoje założenia na wynik

Kalkulator nie opiera się na sztywnych stawkach rynkowych. Działa na danych, które wpiszesz: liczbie dostępnych nocy w okresie, przyjętym obłożeniu, stawce za noc, prowizji portalu, koszcie sprzątania, kosztach stałych i obciążeniu kredytem. Najpierw zamienia obłożenie procentowe na liczbę nocy, a dopiero potem mnoży ją przez stawkę. Dzięki temu widzisz, że nawet niewielka zmiana obłożenia przekłada się na wyraźny ruch w przychodzie.

Druga część mechanizmu to podział kosztów. Koszty zmienne, takie jak prowizja i sprzątanie, rosną wraz z liczbą rezerwacji. Koszty stałe i rata kredytu są odejmowane niezależnie od tego, czy lokal jest zajęty. Kalkulator najpierw sumuje przychód, potem odejmuje koszty zależne od pobytów, a na końcu koszty niezależne. Wynikiem jest zysk netto oraz rentowność liczona względem ceny nieruchomości.

Ostatni element to próg opłacalności. Narzędzie pozwala sprawdzić, przy jakim obłożeniu zysk spada do zera. To ważniejsze niż sama prognoza zysku, bo pokazuje margines bezpieczeństwa. Jeśli próg wypada blisko Twojego realistycznego obłożenia, każdy słabszy sezon, dłuższa przerwa remontowa albo podwyżka kosztów może zepchnąć inwestycję pod kreskę.

Przykład krok po kroku: niższe obłożenie niż w scenariuszu bazowym

1. Ustalamy założenia: cena nieruchomości 600 000 zł, stawka 280 zł za noc, obłożenie 60% w skali roku, prowizja portalu 15%, sprzątanie 150 zł za pobyt, koszty roczne 4 000 zł i kredyt 26 400 zł rocznie.
2. Przeliczamy noce: 60% z 365 dni to około 219 nocy.
3. Liczymy przychód: 219 x 280 zł = 61 320 zł.
4. Odejmujemy prowizję: 15% z 61 320 zł = 9 198 zł.
5. Szacujemy sprzątanie: przy średniej długości pobytu około 3 nocy liczba pobytów wynosi około 73, więc 73 x 150 zł = 10 950 zł.
6. Sumujemy koszty: 9 198 zł + 10 950 zł + 4 000 zł + 26 400 zł = 50 548 zł. Zysk netto: 61 320 zł - 50 548 zł = 10 772 zł. Rentowność netto: 10 772 zł podzielone przez 600 000 zł razy 100% = około 1,8%. Wynik jest dodatni, ale niski, co pokazuje wrażliwość na obłożenie.

Tabela referencyjna: obłożenie, noce i średni przychód miesięczny

Praktyczne wskazówki przy korzystaniu z kalkulatora

• Zacznij od kosztów stałych i kredytu. Nawet jeśli przychód wygląda dobrze, raty, czynsz, media, ubezpieczenie i podatki lokalne obciążają budżet co miesiąc. Najpierw ustal, ile musisz zapłacić niezależnie od obłożenia, a dopiero potem oceniaj atrakcyjność stawek.
• Testuj obłożenie w przedziałach, nie jedną liczbą. Wpisz wariant pesymistyczny, średni i optymistyczny. Różnica kilku punktów procentowych potrafi zmienić zysk bardziej niż podniesienie stawki o kilkanaście złotych.
• Pamiętaj o koszcie sprzątania przy krótkich pobytach. Im więcej rezerwacji, tym częściej płacisz za sprzątanie i pranie. Przy stawce za pobyt ten koszt rośnie szybciej niż przy długich pobytach, nawet jeśli liczba nocy jest podobna.
• Sprawdź próg opłacalności przed remontem i zakupem. Jeśli do zejścia do zera wystarczy niewielki spadek obłożenia, inwestycja jest wrażliwa. Bezpieczniej zakładać, że rzeczywistość będzie gorsza od prognozy.
• Porównaj wynik z najmem długoterminowym. Wynajem krótkoterminowy daje wyższe stawki, ale wiąże się z większą zmiennością i pracą operacyjną. Kalkulator pomoże porównać liczby, ale nie zastąpi oceny ryzyka.

Czego kalkulator nie uwzględnia

• Podatków i formy rozliczenia. Narzędzie pokazuje zysk przed opodatkowaniem. Podatek od najmu, ryczałt, VAT czy składki zależą od Twojej sytuacji i mogą obniżyć wynik.
• Sezonowości i zmiennej stawki. Kalkulator używa jednej stawki i jednego obłożenia. W praktyce ceny w szczycie i poza sezonem mogą się mocno różnić, podobnie jak popyt.
• Regulacji lokalnych i ograniczeń. Nie sprawdza limitów dni najmu, wymogów rejestracji, opłat klimatycznych ani zasad wspólnoty mieszkaniowej. Te czynniki mogą całkowicie zablokować najem krótkoterminowy.
• Kosztów jednorazowych i nieprzewidzianych. Meble, wyposażenie, remont, prowizja pośrednika, naprawy, przerwy między gośćmi, szkody i zaległe płatności nie są automatycznie doliczane.

Najczęstsze pytania