Kalkulator podatku od najmu

Kalkulator podatku od najmu prywatnego

Najem prywatny można rozliczać na dwa sposoby: ryczałtem od przychodu albo skalą podatkową z uwzględnieniem kosztów. Każda forma ma inne zasady.

Formy opodatkowania

Kiedy skala, a kiedy ryczałt?

Ryczałt jest prostszy i często korzystniejszy przy niskich kosztach. Skala opłaca się, gdy koszty utrzymania i remontów są wysokie, a przychody znaczące.

Przykład

Czynsz 4000 zł miesięcznie daje 48 tys. zł przychodu rocznie. Przy ryczałcie 8,5% podatek wynosi 4080 zł. Na skali z kosztami 800 zł/mies. podatek to ok. 4128 zł.

Jak kalkulator liczy podatek od najmu

Kalkulator sprowadza rozliczenie najmu prywatnego do jednego pytania: ile podatku zostaje do zapłaty przy wybranej formie. Podajesz przychód z najmu, a jeśli rozliczasz się skalą, także koszty jego uzyskania. Narzędzie podstawia te wartości do wzoru właściwego dla wybranej formy i zwraca kwotę podatku.

Ryczałt liczy się od przychodu, bez pomniejszania o koszty. Podatek to przychód pomnożony przez 8,5%, a po przekroczeniu 100 tys. zł przychodu w roku nadwyżka ponad tę kwotę opodatkowana jest stawką 12,5%. Wariant ryczałtu 12,5% traktuje cały przychód jedną stawką, również bez odliczania kosztów, więc wpisane wydatki nie zmieniają wtedy wyniku.

Skala działa na dochodzie: podatek to (przychód minus koszty) pomnożone przez stawkę 12% albo 32%, zależnie od wysokości dochodu i obowiązujących progów. Koszty obniżają podstawę, dlatego im są wyższe, tym częściej skala wygrywa z ryczałtem. W uproszczeniu, bez ulg i kwoty wolnej, skala ze stawką 12% zrównuje się z ryczałtem 8,5% wtedy, gdy koszty sięgają około 29% przychodu; poniżej tej granicy tańszy jest ryczałt 8,5%.

Przykład krok po kroku: 7 500 zł przychodu i 2 200 zł kosztów miesięcznie

1. Ustalamy przychód roczny: 7 500 zł miesięcznie razy 12 miesięcy daje 90 000 zł.
2. Ustalamy koszty roczne: 2 200 zł miesięcznie razy 12 miesięcy daje 26 400 zł (czynsz administracyjny, media, drobne naprawy).
3. Ryczałt 8,5%: 90 000 zł mieści się w całości poniżej 100 tys. zł, więc podatek wynosi 90 000 razy 0,085, czyli 7 650 zł.
4. Ryczałt 12,5% od całości: 90 000 razy 0,125 daje 11 250 zł. To najdroższy z porównywanych wariantów.
5. Skala: dochód to 90 000 minus 26 400, czyli 63 600 zł. Przy stawce 12% podatek wynosi 63 600 razy 0,12, czyli 7 632 zł. Kwota dotyczy sytuacji, w której cały dochód rozliczany jest niższą stawką.
6. Porównanie: skala 7 632 zł, ryczałt 8,5% 7 650 zł. Różnica to 18 zł na korzyść skali, co pokazuje, że przy kosztach rzędu 29% przychodu obie formy są praktycznie równoważne.

Podatek roczny przy różnych poziomach przychodu

Jak korzystać z kalkulatora w praktyce

• Wpisz wartości za cały rok — próg 100 tys. zł rozlicza się w skali roku, nie miesiąca. Przelicz przychód i koszty na okres roczny, żeby wynik odpowiadał temu, co trafi do rozliczenia.
• Koszty wpisuj tylko przy skali — ryczałt ich nie odlicza, więc przy wyborze ryczałtu nie zmienią one wyniku. Wpisuj wyłącznie wydatki, które realnie możesz zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.
• Porównaj wszystkie trzy warianty — kalkulator pozwala zestawić ryczałt 8,5%, ryczałt 12,5% i skalę. Wariant 12,5% licz jako punkt odniesienia: przy przychodach do 100 tys. zł niższa stawka daje mniejszy podatek.
• Szukaj punktu równowagi — sprawdź, przy jakiej kwocie kosztów skala przestaje być droższa od ryczałtu. Wystarczy wpisywać kolejne wartości kosztów i obserwować, kiedy wynik skali spada poniżej wyniku ryczałtu.
• Testuj scenariusze — policz wariant z remontem, z pustostanem albo z podwyżką czynszu. Kilka szybkich porównań pokazuje, czy zmiana formy rozliczenia ma sens przy Twoich realnych kosztach.

Czego kalkulator nie uwzględnia

• Zmiany przepisów — stawki i progi podatkowe zmieniają się co roku. Wynik liczony jest według wartości przyjętych w narzędziu, dlatego przed rozliczeniem zweryfikuj je w aktualnych przepisach lub u księgowego.
• Składki i inne obciążenia — kalkulator zwraca kwotę samego podatku. Nie dolicza składek ani innych opłat, które mogą wystąpić przy Twojej formie rozliczania, więc nie traktuj wyniku jako pełnego kosztu najmu.
• Ulgi, kwota wolna i odliczenia — narzędzie nie modeluje ulg, kwoty wolnej, wspólnego rozliczenia ani odliczeń od dochodu. Jeżeli z nich korzystasz, rzeczywisty podatek na skali może być niższy od wyliczonego.
• Koszty niekwalifikowane i część prywatna — wpisana kwota kosztów przyjmowana jest w całości. Jeśli część wydatków nie kwalifikuje się do odliczenia albo nieruchomość jest używana częściowo prywatnie, podatek przy skali wyjdzie zaniżony.

Najczęstsze pytania