Kalkulator rentowności najmu

Kalkulator rentowności najmu

Zakup mieszkania na wynajem to inwestycja. Kluczowy wskaźnik to rentowność — ile zwrotu daje zainwestowany kapitał. Dzieli się na rentowność brutto (prostą) i netto (po kosztach).

Rentowność brutto i netto

Czynsz efektywny uwzględnia pustostany — okresy bez najemcy, gdy nie ma przychodu.

Przykład

Cena 500 000 zł, czynsz 3000 zł, koszty 600 zł/mies., koszty zakupu 3%, pustostany 5%. Rentowność brutto to 7,2%, a netto — około 5,1%. Miesięczny cashflow wynosi ok. 2250 zł.

Jakie koszty uwzględnić?

• Koszty zakupu: notariusz, podatek PCC, pośrednik.
• Bieżące: czynsz administracyjny, podatki, ubezpieczenie.
• Remonty i wyposażenie — najlepiej uśrednić rocznie.
• Zarządzanie — jeśli zleca się firmie, zwykle 8–12% czynszu.

Jak kalkulator liczy rentowność najmu

Narzędzie podaje dwie liczby: rentowność brutto i rentowność netto. Brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu. Netto przechodzi przez cały łańcuch kosztów - od czynszu odejmowane są pustostany i koszty bieżące, a wynik dzielony jest nie przez cenę, ale przez pełny koszt wejścia w inwestycję.

Czynsz efektywny to roczny czynsz pomnożony przez (1 minus stopa pustostanów). Jeśli wpiszesz 5%, narzędzie przyjmie, że przez 5% roku lokal stoi pusty i nie generuje przychodu. Od czynszu efektywnego odejmowane są koszty bieżące w skali roku, czyli kwota miesięczna razy dwanaście. Tak powstaje roczny zysk operacyjny.

Koszt całkowity to cena zakupu powiększona o koszty transakcyjne wyrażone w procentach ceny. Podzielenie rocznego zysku przez ten koszt daje rentowność netto, a podzielenie zysku przez dwanaście - przeciętny miesięczny cashflow. Kalkulator nie dyskontuje przepływów w czasie i nie uwzględnia finansowania - traktuje inwestycję jako zakup za gotówkę. Dzięki temu wynik jest porównywalny między ofertami i miastami.

Przykład krok po kroku: mieszkanie za 500 000 zł

1. Cena zakupu 500 000 zł, czynsz 3000 zł miesięcznie, koszty bieżące 600 zł miesięcznie, koszty zakupu 3% ceny, pustostany 5%.
2. Czynsz roczny brutto: 3000 zł x 12 = 36 000 zł. Rentowność brutto: 36 000 / 500 000 x 100% = 7,2%.
3. Czynsz efektywny: 36 000 zł x (1 - 0,05) = 34 200 zł.
4. Koszty bieżące w roku: 600 zł x 12 = 7200 zł. Zysk operacyjny: 34 200 - 7200 = 27 000 zł.
5. Koszt całkowity: 500 000 zł x 1,03 = 515 000 zł. Rentowność netto: 27 000 / 515 000 x 100% = około 5,2%.
6. Cashflow miesięczny: 27 000 zł / 12 = 2250 zł.

Widać, gdzie znika różnica między 7,2% a 5,2%: ponad dwa punkty procentowe zabierają pustostany, koszty bieżące i koszty transakcyjne. Zmiana któregokolwiek z tych parametrów przesuwa wynik netto, ale brutto pozostaje bez zmian.

Rentowność brutto przy cenie zakupu 500 000 zł

Jak używać kalkulatora w praktyce

• Licz na dwóch wariantach. Wpisz czynsz, jaki realnie osiągniesz, a nie ten z ogłoszenia sprzedającego. Drugie przeliczenie zrób dla wersji ostrożniejszej - dopiero różnica między nimi pokazuje margines błędu.
• Pustostany wpisuj zawsze, nawet gdy lokal jest wynajęty od lat. Zmiana najemcy to przerwa w przychodzie, a nie wyjątek.
• Koszty zakupu doliczaj do ceny, nie do czynszu. Zwiększają one kapitał, który musi się zwrócić, i dlatego obniżają rentowność netto, a brutto zostawiają bez zmian.
• Koszty bieżące licz jako kwotę miesięczną, ale uśrednioną rocznie. Podatek, ubezpieczenie i drobne naprawy rozłóż na dwanaście miesięcy, żeby nie zaniżać kosztu w miesiącach bez wydatków.
• Porównuj oferty na wyniku netto. Dwa mieszkania z identyczną rentownością brutto mogą różnić się netto o kilka punktów procentowych, jeśli mają inny czynsz administracyjny albo wyższe koszty wejścia.

Czego kalkulator nie policzy

• Podatku według formy rozliczenia. Narzędzie nie wybiera między ryczałtem a skalą - kwotę podatku wpisujesz samodzielnie w kosztach bieżących. Jeśli ją pominiesz, wynik netto będzie zawyżony.
• Wartości pieniądza w czasie. Przepływy z kolejnych lat nie są sprowadzane do wartości bieżącej, nie ma też inflacji ani wzrostu czynszu. Wynik to prosta roczna stopa zwrotu, a nie stopa rentowności inwestycji.
• Nieregularnych wydatków. Remonty i wymiana wyposażenia są wpisywane jako jedna uśredniona kwota. Rok z generalnym remontem wypadnie w rzeczywistości znacznie słabiej niż średnia.
• Ryzyka najemcy. Zaległości, szkody w lokalu i koszty postępowania nie mają tu osobnego parametru - możesz je oszacować tylko jako podwyższony koszt bieżący albo wyższy wskaźnik pustostanów.

Najczęstsze pytania