Analizator inwestycji w nieruchomość na wynajem

Analizator inwestycji w nieruchomość na wynajem

Analizator liczy opłacalność mieszkania na wynajem kupionego na kredyt albo za gotówkę: miesięczny cash flow po racie i podatku, cap rate, cash-on-cash, pokrycie raty (DSCR), IRR i zysk całkowity po sprzedaży. Dostajesz też projekcję rok po roku oraz czynsz, przy którym najem wychodzi na zero.

Zakup mieszkania na wynajem to inwestycja z dźwignią finansową. Oprócz czynszu liczą się wzrost wartości, spłata kredytu przez najemcę, koszty zakupu i sprzedaży oraz podatek.

Wskaźniki opłacalności najmu

Jak analizator przelicza dane na wskaźniki

Narzędzie działa na zasadzie rocznego rachunku przepływów. Najpierw powstaje efektywny przychód z najmu: czynsz razy dwanaście, pomniejszony o pustostany. Potem odejmowane są koszty stałe, co daje NOI, czyli dochód operacyjny netto. To samo NOI jest podstawą cap rate, a po odjęciu rat kredytu i podatku tworzy cash flow.

Rata kredytu liczona jest według wzoru annuitetowego: R = K × r / (1 − (1 + r)^−n), gdzie K to kwota kredytu, r to miesięczna stopa procentowa, a n to liczba miesięcy. Oprocentowanie jest stałe przez cały okres. Podatek to wpisany procent przychodu po pustostanach (w przykładzie 8,5%; stawkę dla swojej formy rozliczenia sprawdź w aktualnych przepisach). Cash-on-cash dzieli cash flow po podatku przez wkład własny powiększony o koszty zakupu, więc pokazuje zwrot z gotówki, którą realnie zaangażowałeś.

IRR to stopa, przy której suma zdyskontowanych przepływów z całego okresu równa się zero. Przepływ w roku 0 to wkład z kosztami zakupu ze znakiem minus. W kolejnych latach czynsz i koszty rosną o podane stopy, a kredyt jest spłacany miesiąc po miesiącu, więc cash flow zmienia się z roku na rok. W ostatnim roku dochodzi kwota ze sprzedaży: cena powiększona o wzrost wartości, minus koszty sprzedaży i saldo kredytu do spłaty. Dlatego IRR zależy nie tylko od czynszu, ale też od wzrostu wartości i momentu wyjścia. Gdy przepływy nie zmieniają znaku, IRR nie da się wyznaczyć i zamiast liczby pojawia się kreska.

Wynik zawiera też tabelę scenariuszy ze zmianą jednego założenia (wartość bez wzrostu, czynsz o 10% niższy, oprocentowanie o 2 pkt proc. wyższe, zakup za gotówkę), projekcję rok po roku z saldem kredytu i kapitałem własnym oraz dwa progi opłacalności: czynsz na zero i maksymalną cenę przy cash flow ≥ 0.

Przykład krok po kroku: mieszkanie za 600 000 zł

To dane, które analizator pokazuje po wejściu na stronę.

1. Dane wejściowe: cena 600 000 zł, wkład własny 20%, czyli 120 000 zł. Kwota kredytu to 480 000 zł na 25 lat przy 7,2% rocznie. Czynsz 3 200 zł miesięcznie, pustostany 8%, koszty 900 zł miesięcznie, podatek 8,5% przychodu, koszty zakupu i sprzedaży 0%.
2. Efektywny przychód roczny: 3 200 zł × 12 = 38 400 zł. Pustostany 8% obniżają tę kwotę o 3 072 zł, więc zostaje 35 328 zł.
3. NOI i cap rate: koszty roczne to 900 zł × 12 = 10 800 zł. NOI = 35 328 zł − 10 800 zł = 24 528 zł. Cap rate = 24 528 zł / 600 000 zł = 4,09%.
4. Rata kredytu: r = 7,2% / 12 = 0,6% miesięcznie, n = 300 miesięcy, rata wynosi 3 454 zł. Roczne obciążenie kredytu to około 41 448 zł, więc DSCR = 24 528 / 41 448 = 0,59.
5. Cash flow i cash-on-cash: przed podatkiem 24 528 zł − 41 448 zł = −16 920 zł. Podatek 8,5% od 35 328 zł to 3 003 zł, więc cash flow po podatku wynosi −19 923 zł rocznie, czyli około −1 660 zł miesięcznie. Cash-on-cash = −19 923 zł / 120 000 zł = −16,6%.
6. Progi opłacalności: czynsz na zero = (900 zł + 3 454 zł) / (0,92 × 0,915) ≈ 5 172 zł miesięcznie. Przy obecnym czynszu, wkładzie 20% i tym samym kredycie cash flow nie byłby ujemny przy cenie do około 311 600 zł.
7. Wniosek: przy tych założeniach czynsz nie pokrywa raty i trzeba dopłacać z własnej kieszeni. IRR w takim scenariuszu zależy głównie od wzrostu wartości mieszkania, co widać w wierszu „Wartość nieruchomości bez wzrostu” w tabeli scenariuszy.

Dźwignia finansowa

Kredyt zwiększa zwrot z kapitału własnego, ale też ryzyko. Jeśli wartość nieruchomości spada, strata liczona od wkładu jest procentowo większa. Na bieżący cash flow dźwignia działa korzystnie tylko wtedy, gdy cap rate jest wyższy niż roczne raty w relacji do kwoty kredytu. W przykładzie raty to 41 448 zł rocznie przy kredycie 480 000 zł, czyli 8,6%, a cap rate wynosi 4,09%, więc kredyt pogarsza bieżący wynik. To samo mieszkanie kupione za gotówkę daje około 21 525 zł rocznie po podatku i cash-on-cash 3,59% (wiersz „Zakup za gotówkę” w tabeli scenariuszy).

Parametry wpływające na wynik

Praktyczne wskazówki przed wpisaniem danych

• Sprawdź realny czynsz, nie ofertowy. Porównaj stawki dla podobnych mieszkań w tej samej dzielnicy, z tym samym metrażem i standardem, i przyjmij stawkę nieco poniżej mediany.
• Testuj warianty, nie jeden scenariusz. Tabela scenariuszy pokazuje wpływ niższego czynszu i wyższego oprocentowania. Sprawdź też ręcznie dłuższy pustostan i spadek wartości (pole wzrostu wartości przyjmuje liczby ujemne).
• Pamiętaj o podatku i formie rozliczenia. Kalkulator przyjmuje podatek jako stały procent przychodu, ale w praktyce stawka zależy od formy najmu i wysokości przychodu.

Czego analizator nie uwzględnia

• Jednorazowych wydatków w trakcie okresu. Koszty zakupu i sprzedaży wpisujesz jako procent ceny, ale remontu w konkretnym roku model nie rozdziela; możesz go uśrednić w kosztach stałych.
• Zmian kredytu. Oprocentowanie i raty są stałe przez cały okres, bez nadpłat i refinansowania.
• Pełnego systemu podatkowego. Podatek jest stałym procentem przychodu. Narzędzie nie uwzględnia progów podatkowych ani podatku od zysku ze sprzedaży, który może dotyczyć m.in. sprzedaży przed upływem 5 lat. Sprawdź aktualne przepisy.
• Ryzyka rynkowego i inflacji. Czynsz rośnie o stałą stopę, bez sezonowości i problemów z najemcą, a kwoty z różnych lat są nominalne. Wynik jest tylko tak dobry, jak dane wejściowe.