Analizator inwestycji w nieruchomość
Cash flow, cap rate, cash-on-cash i IRR
-
1Wprowadź dane
Wpisz treść, wklej tekst lub załaduj plik z dysku. -
2Kliknij przycisk
Narzędzie natychmiast przetworzy Twoje dane w przeglądarce. -
3Pobierz wynik
Skopiuj gotowy tekst lub zapisz plik na urządzeniu.
return "Wynik gotowy w 0.1s";
}
Koszty i wzrost
| Rok | Przychód | Cash flow | Wartość | Kapitał | Saldo kredytu |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 35 328 zł | -19 923 zł | 618 000 zł | 145 120 zł | 472 880 zł |
| 2 | 36 035 zł | -19 601 zł | 636 540 zł | 171 310 zł | 465 230 zł |
| 3 | 36 755 zł | -19 275 zł | 655 636 zł | 198 626 zł | 457 010 zł |
| 4 | 37 490 zł | -18 946 zł | 675 305 zł | 227 126 zł | 448 179 zł |
| 5 | 38 240 zł | -18 614 zł | 695 564 zł | 256 874 zł | 438 690 zł |
| 6 | 39 005 zł | -18 279 zł | 716 431 zł | 287 936 zł | 428 496 zł |
| 7 | 39 785 zł | -17 941 zł | 737 924 zł | 320 382 zł | 417 542 zł |
| 8 | 40 581 zł | -17 600 zł | 760 062 zł | 354 288 zł | 405 774 zł |
| 9 | 41 392 zł | -17 255 zł | 782 864 zł | 389 735 zł | 393 129 zł |
| 10 | 42 220 zł | -16 908 zł | 806 350 zł | 426 806 zł | 379 544 zł |
Analiza uwzględnia dźwignię finansową: kapitał własny rośnie nie tylko z wzrostu wartości, ale też ze spłaty kredytu przez najemcę. IRR łączy cash flow i zysk ze sprzedaży w jedną stopę zwrotu — porównuj ją z alternatywami (np. obligacjami czy indeksem). Podatek liczony uproszczono jako procent przychodu.
Oceń to narzędzie:
Powiązane narzędzia
Inne narzędzia, które mogą Ci się przydaćAnalizator inwestycji w nieruchomość
Zakup mieszkania na wynajem to inwestycja z dźwignią finansową. Oprócz czynszu liczą się wzrost wartości, spłata kredytu przez najemcę i podatki.
Wskaźniki
| Wskaźnik | Wzór | Znaczenie |
|---|---|---|
| Cap rate | NOI ÷ cena | rentowność bez finansowania |
| Cash-on-cash | cash flow ÷ wkład własny | zwrot z gotówki |
| IRR | — | łączny zwrot w czasie (%/rok) |
Dźwignia finansowa
Kredyt zwiększa zwrot z kapitału własnego, ale też ryzyko. Jeśli wartość nieruchomości spada, strata liczona od wkładu jest procentowo większa. Utrzymuj bufor na pustostany i nieprzewidziane remonty.
Przykład
Mieszkanie 600 000 zł, wkład 20% (120 000 zł), kredyt na 25 lat przy 7,2%. Czynsz 3 200 zł, pustostany 8%, koszty 900 zł/mies. Cap rate i cash-on-cash pokazują, czy inwestycja bije alternatywy.
Najczęstsze pytania
Jaki IRR jest dobry?
Porównaj z długoterminowym zwrotem z rynku akcji (historycznie ok. 7–8% rocznie).
Czy uwzględniać podatek?
Tak — kalkulator liczy go jako procent przychodu. Wybierz właściwą formę rozliczenia najmu.
Jak liczyć wzrost wartości?
Przyjmij ostrożny scenariusz, np. 2–3% rocznie, i sprawdź wariant pesymistyczny.