Kalkulator wskaźnika pokrycia obsługi długu (DSCR)
Oblicz DSCR w sekundę. Wprowadź EBITDA lub NOI, raty kapitałowo-odsetkowe, rezerwy i koszty. Otrzymaj interpretację, progi i przykłady.
- Bez rejestracji
- Szybkie działanie
- Operacje w pamięci
Zero back-endu, 100% lokalnie.
Kalkulator wskaźnika pokrycia obsługi długu (DSCR)
Kalkulator DSCR 2025 - precyzyjny wskaźnik obsługi długu
Kalkulator DSCR pozwala obliczyć relację przepływów operacyjnych do rocznych płatności z tytułu długu. W praktyce DSCR odpowiada na pytanie, czy działalność lub projekt generuje wystarczający cashflow, aby bezpiecznie pokrywać raty kapitałowo-odsetkowe. Narzędzie przyjmuje kluczowe dane, takie jak EBITDA lub NOI, koszty odsetkowe, spłata kapitału, rezerwy, CAPEX podtrzymaniowy oraz podatki. Wynik uzupełnia interpretacja progów i rekomendacje działań korygujących.
Uruchom kalkulator Poznaj inne narzędzia
Wzory i teoria
Definicja DSCR
DSCR (Debt Service Coverage Ratio) mierzy zdolność do obsługi zadłużenia z bieżących przepływów operacyjnych. Wartość 1.0 oznacza, że przepływy wystarczają dokładnie na spłatę długu. Wartość powyżej 1.0 sugeruje bufor bezpieczeństwa, a poniżej 1.0 wskazuje na prawdopodobną lukę finansową.
Wzór podstawowy:
DSCR = Przepływy operacyjne dostępne na obsługę długu / Łączna obsługa długu
Najczęściej stosowane przybliżenia przepływów operacyjnych:
- EBITDA - CAPEX podtrzymaniowy - podatki gotówkowe ± zmiany w kapitałach obrotowych
- NOI w nieruchomościach komercyjnych, gdzie obsługa długu porównywana jest do NOI po kosztach eksploatacyjnych.
Łączna obsługa długu to suma rocznych płatności kapitału i odsetek (czasem z korektami o prowizje i opłaty).
Warianty i niuanse obliczeń
- DSCR na bazie EBITDA: popularny w analizie firm, szczególnie gdy CAPEX podtrzymaniowy jest stabilny i przewidywalny.
- DSCR na bazie NOI: stosowany w nieruchomościach dochodowych, gdzie NOI dobrze odzwierciedla cashflow operacyjny.
- Forward DSCR: estymowany na bazie prognoz przepływów i harmonogramu długu dla kolejnych okresów.
- Minimum DSCR w horyzoncie: kluczowy parametr kowenantu - najniższy DSCR w łańcuchu okresów musi być ≥ wymaganego progu.
Interpretacja progów
DSCR < 1.0 - przepływy niewystarczające, wysokie ryzyko naruszenia kowenantów lub zaległości w spłacie. Konieczna korekta struktury finansowania lub działań operacyjnych.
DSCR 1.0 - 1.2 - niski bufor. Często akceptowalny jedynie przy niewielkiej zmienności przepływów i krótkim okresie finansowania.
DSCR 1.2 - 1.5 - standard rynkowy dla wielu projektów i kredytów inwestycyjnych. Daje rozsądny margines bezpieczeństwa.
DSCR > 1.5 - komfortowy bufor, zwykle korzystne warunki finansowania i niższe marże ryzyka.
Co wpływa na DSCR
- Wielkość EBITDA lub NOI, w tym wrażliwość na wolumen sprzedaży, stawki czynszów i koszty.
- Poziom CAPEX podtrzymaniowego oraz rezerw gotówkowych wymaganych przez kredytodawcę.
- Wysokość marży odsetkowej, stopy referencyjnej, prowizji i harmonogramu spłaty kapitału.
- Struktura podatkowa i tarcza podatkowa odsetek.
- Zmiany w kapitale obrotowym netto wpływające na gotówkę operacyjną.
Przykłady
Przykład A - DSCR na bazie EBITDA
Założenia: EBITDA 1 200 000 rocznie, CAPEX podtrzymaniowy 120 000, podatki gotówkowe 60 000. Roczna obsługa długu 900 000 (kapitał + odsetki).
- Przepływy operacyjne dostępne na dług = 1 200 000 - 120 000 - 60 000 = 1 020 000.
- DSCR = 1 020 000 / 900 000 = 1.13.
- Interpretacja: niski bufor. Wzrost stóp procentowych może zepchnąć DSCR poniżej 1.0.
Przykład B - DSCR na bazie NOI (nieruchomość)
Założenia: NOI 780 000 rocznie. Roczna obsługa długu 560 000.
- DSCR = 780 000 / 560 000 = 1.39.
- Interpretacja: solidny margines, możliwa przestrzeń do refinansowania lub wyższej dźwigni przy zachowaniu bezpieczeństwa.
Przykład C - scenariusz stresowy
Założenia: Spadek EBITDA o 15% oraz wzrost kosztu długu o 150 pb. CAPEX stały.
- Nowe przepływy operacyjne i wyższe odsetki obniżają DSCR do zakresu 0.95 - 1.05.
- Wniosek: potrzebne działania korygujące lub renegocjacja harmonogramu.
Przykład D - poprawa DSCR
Założenia: Redukcja CAPEX podtrzymaniowego o 10% i optymalizacja kapitału obrotowego. Marża odsetkowa bez zmian.
- Wzrost przepływów operacyjnych przekłada się na DSCR +0.1 do +0.2 punktu w zależności od skali.
- Interpretacja: nawet niewielkie usprawnienia mają znaczenie, jeśli dług jest istotny.
Tabele pomocnicze
| Element | Opis | Wpływ na DSCR | Uwagi praktyczne |
|---|---|---|---|
| EBITDA | Zysk operacyjny przed amortyzacją | Im wyższa EBITDA tym wyższy DSCR | Warto monitorować sezonowość i jednorazowe zdarzenia |
| NOI | Dochód operacyjny nieruchomości po OPEX | Wyższy NOI poprawia DSCR | Vacancy, indeksacje czynszów i CAPEX mają znaczenie |
| CAPEX podtrzymaniowy | Wydatki niezbędne do utrzymania działalności | Wyższy CAPEX obniża DSCR | Oddziel od CAPEX rozwojowego |
| Podatki gotówkowe | Realne wypłaty podatku w roku | Wyższe podatki obniżają DSCR | Tarcza odsetkowa częściowo kompensuje |
| Odsetki | Koszt finansowania długu | Wyższe odsetki obniżają DSCR | Czułość na stopy procentowe i marżę |
| Spłata kapitału | Część raty redukująca saldo długu | Wyższa spłata obniża DSCR | Możliwe wakacje kredytowe lub wydłużenie tenorów |
| Rezerwy i kowenanty | Wymagane konta rezerwowe, DSRA | Ograniczają dostępny cashflow | Wpływ na forward DSCR w projekcie |
Najczęstsze pola formularza
Dane operacyjne
- EBITDA lub NOI
- CAPEX podtrzymaniowy
- Podatki gotówkowe
- Zmiana kapitału obrotowego (opcjonalnie)
Dług i koszty finansowe
- Odsetki roczne
- Spłata kapitału roczna
- Prowizje i opłaty (opcjonalnie)
- Saldo długu oraz stopa procentowa dla symulacji
Parametry analizy
- Wybór wariantu DSCR: EBITDA lub NOI
- Horyzont i forward DSCR
- Minimalny próg DSCR do porównania
- Założenia stresowe (spadek EBITDA, wzrost stóp)
Jak korzystać z kalkulatora - kroki
Krok 1 - wybierz wariant
Określ czy liczysz DSCR z EBITDA czy z NOI. Dla nieruchomości zwykle właściwy będzie NOI, dla firm i projektów przemysłowych - EBITDA z korektami.
Krok 2 - wprowadź dane wejściowe
Wpisz EBITDA lub NOI oraz roczne odsetki i spłatę kapitału. Dodaj CAPEX podtrzymaniowy, podatki i ewentualne rezerwy.
Krok 3 - przelicz i zinterpretuj wynik
Sprawdź DSCR i porównaj do progu minimalnego. Zwróć uwagę na komunikaty o ryzyku i sugerowane działania.
Krok 4 - przetestuj scenariusze
Użyj suwaków lub pól procentowych, aby zasymulować spadek EBITDA i wzrost oprocentowania. Zapisz warianty.
Najczęstsze błędy i dobre praktyki
- Niedoszacowanie CAPEX podtrzymaniowego - zbyt niski CAPEX sztucznie zawyża DSCR.
- Pomijanie podatków gotówkowych - DSCR powinien odzwierciedlać realny cashflow po podatkach.
- Nieliniowość odsetek - zmienny koszt długu wymaga scenariuszy stóp i marży.
- Nierozróżnianie NOI i EBITDA - w projektach nieruchomościowych EBITDA nie jest dobrym przybliżeniem.
- Brak forward DSCR - tylko wartość bieżąca może ukrywać spadki w kolejnych kwartałach.
FAQ
Co to jest DSCR w prostych słowach?
To relacja gotówki operacyjnej do rocznych płatności długu. Jeśli DSCR = 1.3, oznacza to, że masz o 30% więcej gotówki niż potrzeba do spłaty rat w danym roku.
Jaki DSCR akceptują banki?
W wielu przypadkach minimum to 1.2 - 1.3, ale zależy to od sektora, długości finansowania i ryzyka projektu.
Czy DSCR uwzględnia amortyzację?
Nie bezpośrednio. W podejściu EBITDA amortyzacja jest pozycją niegotówkową i nie obniża cashflow. Ważne są jednak nakłady CAPEX podtrzymaniowego.
Czym różni się DSCR od ICR?
ICR porównuje zysk operacyjny do samych odsetek. DSCR uwzględnia także spłatę kapitału, więc jest bardziej wymagający.
Jak poprawić DSCR?
Zwiększyć EBITDA lub NOI, zredukować CAPEX podtrzymaniowy, renegocjować marżę i tenor długu, ograniczyć podatki gotówkowe w granicach prawa, poprawić rotację kapitału obrotowego.
Podsumowanie
Kalkulator DSCR pozwala szybko ocenić zdolność do obsługi długu i sprawdzić, czy przepływy operacyjne zapewniają bezpieczny margines. Dzięki trybom EBITDA i NOI, tabelom i przykładom, narzędzie jest użyteczne zarówno dla firm, jak i projektów nieruchomościowych. Testuj scenariusze, porównuj progi i wykorzystuj rekomendacje do świadomych decyzji finansowych.