Stopa kapitalizacji to prosta miara rocznej rentowności nieruchomości kupowanej za gotówkę. Określa relację między dochodem operacyjnym a ceną zakupu. W praktyce odpowiada na pytanie: ile procent ceny nieruchomości odzyskujesz każdego roku w postaci dochodu operacyjnego. Jeżeli CAP Rate wynosi 5 procent, oznacza to, że przy stałym NOI w przybliżeniu po 20 latach odzyskujesz cenę zakupu w dochodzie operacyjnym, bez uwzględniania zmiany wartości, podatków dochodowych, finansowania i nakładów odtworzeniowych.

Definicja prosta dla użytkownika. Podaj roczny NOI, czyli przychody z najmu pomniejszone o bieżące koszty eksploatacyjne, ubezpieczenie i podatek od nieruchomości, ale bez kosztów finansowania i amortyzacji. Podaj cenę, czyli wartość zakupu lub aktualną cenę rynkową. Wynik CAP Rate to procentowa relacja NOI do ceny. Otrzymasz liczby czytelne, gotowe do porównania z alternatywami inwestycyjnymi.

Wzór główny. CAP[%] = (NOI / Cena) × 100. Przykład interpretacji: jeśli cena wynosi 600000 PLN, a roczny NOI 30000 PLN, to CAP = 5 procent. W codziennej praktyce użytkownik może porówniać kilka nieruchomości i wybrać tę, która najlepiej wpisuje się w oczekiwaną stopę zwrotu oraz profil ryzyka.

Co oznacza wynik. Wyższy CAP zwykle łączy się z wyższym ryzykiem lub większą pracochłonnością zarządzania. Niższy CAP kojarzy się z lepszą lokalizacją i stabilnymi najemcami. Narzędzie pomaga od razu zauważyć, czy cena jest adekwatna do generowanego dochodu oraz czy mieści się w typowych przedziałach dla danego segmentu rynku.

Wejścia i domyślne wartości. W narzędziu dostępne są dwa pola: NOI [PLN] oraz Cena [PLN]. Pola przyjmują wartości liczbowe. Wartości domyślne to przykładowo NOI 120000 i Cena 2000000. Na tej podstawie otrzymujesz wynik CAP rzędu 6 procent, co pokazuje bazowy poziom dla dużych miast w stabilnych lokalizacjach. Domyślne wartości można nadpisać i dowolnie testować scenariusze.

Walidacja wpisów. Pola akceptują liczby. Zalecamy stosować wartości nieujemne i sensowne rynkowo. Jeśli cena wynosi zero, wynik nie zostanie obliczony. Jeżeli wprowadzisz bardzo małą cenę przy dużym NOI, wynik może być nienaturalnie wysoki, co zwykle sygnalizuje błąd danych lub niestandardową sytuację transakcyjną.

O czym pamiętać. CAP Rate nie pokazuje pełnego obrazu zwrotu z inwestycji, ponieważ nie obejmuje podatku dochodowego, nakładów inwestycyjnych, kosztu finansowania ani pustostanów w przyszłości. Dlatego ten wskaźnik traktuj jako filtr wstępny i uzupełniaj go o inne miary oraz analizę jakościową najemców i lokalizacji.

Opis liczenia w prostych krokach. Wpisz NOI w złotych. Wpisz cenę w złotych. Kliknij obliczenie. Odczytaj procent. Jeżeli chcesz zacząć od początku, kliknij przycisk czyszczenia. Wynik formatuje się do dwóch miejsc po przecinku, co ułatwia porównania między podobnymi ofertami.

NOI [PLN] -> wpisz roczny dochód operacyjny netto
Cena [PLN] -> wpisz cenę nieruchomości
Jeśli Cena <= 0, wynik nie jest liczony
Wynik CAP [%] = (NOI / Cena) * 100
Przykład: NOI 30000 i Cena 600000 dają wynik 5,00%

W narzędziu nie ma ukrytych zależności. Obie wartości działają niezależnie, a wynik to dokładnie iloraz pomnożony przez sto. Dzięki temu możesz zmieniać tylko NOI lub tylko cenę i natychmiast widzieć, jak przesuwa się CAP Rate. To przydatne przy negocjowaniu ceny lub planowaniu podwyżek czynszu.